Bất động sản công nghiệp: Kỳ vọng mới cho năm 2026

Last Updated on 06/12/2025 by Phong Đại

Thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam đang được đánh giá là một trong những điểm sáng nổi bật, và với những động lực từ dòng vốn FDI, cải thiện năng lực sản xuất và lợi thế vị trí chiến lược, năm 2026 được nhiều chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục ghi nhận tăng trưởng ổn định — thậm chí bứt phá.

Nền tảng vững chắc từ vĩ mô và dòng vốn

Theo số liệu mới nhất đến hết tháng 10/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đã đạt 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến — chế tạo chiếm phần lớn với 7,97 tỷ USD đăng ký cấp mới, chiếm tới 56,7% tổng vốn cấp mới.

Ngay cả khi kinh tế toàn cầu có biến động, Việt Nam vẫn giữ được sức hút mạnh đối với nhà đầu tư quốc tế. Với chi phí lao động cạnh tranh, môi trường đầu tư ngày càng minh bạch và ổn định, cùng năng lực sản xuất được cải thiện — Việt Nam nổi lên như một điểm đến lý tưởng trong xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu (trend “China + 1”).

Ngoài ra, hệ thống thương mại quốc tế mà Việt Nam tham gia — gồm 16 hiệp định thương mại tự do (FTA) — mang lại ưu thế lớn, giúp hàng hóa “Made in Vietnam” dễ dàng tiếp cận thị trường toàn cầu.

Hạ tầng, yếu tố địa lý và nhu cầu logistics tiếp tục đẩy mạnh

Không chỉ dòng vốn, các dự án hạ tầng — đặc biệt hạ tầng giao thông, năng lượng — được thúc đẩy mạnh mẽ, mở ra không gian phát triển rộng cho các khu công nghiệp (KCN). Ví dụ, khi các dự án lớn như sân bay quốc tế, nhà máy LNG, cảng biển… hoàn thành — vùng công nghiệp khu vực lân cận sẽ hưởng lợi lớn, kéo theo nhu cầu thuê đất, thuê kho xưởng tăng mạnh.

Đặc biệt, phân khúc xưởng – kho xây sẵn (ready-built) và logistics (kho lạnh, trung tâm phân phối, trung tâm logistics, kho vận…) đang là “tâm điểm” — bởi nhiều doanh nghiệp tìm kiếm giải pháp linh hoạt, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, và nhu cầu tăng cao nhờ thương mại điện tử, xuất nhập khẩu phát triển.

Nhiều chủ đầu tư cũng chuyển hướng sang phát triển khu công nghiệp “xanh”, thông minh, tích hợp dịch vụ logistics – kho vận – hậu cần thay vì chỉ cung cấp hạ tầng thô, đáp ứng tiêu chuẩn ESG và nhu cầu cao từ nhà đầu tư quốc tế.

Đa dạng hóa dòng vốn — thay đổi bản đồ đầu tư vốn FDI

Một điểm đáng chú ý: ngoài các quốc gia truyền thống, Việt Nam đang thu hút dòng vốn từ những quốc gia trước đây ít đầu tư — cho thấy sức hút ổn định, môi trường đầu tư minh bạch, và tiềm năng phát triển lâu dài.

Theo đánh giá từ các nhà quản lý dự án khu công nghiệp như ROX iPark hay Avison Young — nhiều khu công nghiệp đang được quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu khắt khe của nhà đầu tư nước ngoài.

Xu hướng “dịch chuyển sản xuất toàn cầu” (China+1) càng khiến Việt Nam trở thành “hậu phương” lý tưởng để các tập đoàn lớn tìm nơi đặt nhà máy, kho xưởng, trung tâm phân phối. Nhiều khu công nghiệp tại địa phương như vùng biển — cảng — sân bay, các khu FTZ… đang được ưu tiên phát triển để đón sóng này.

Những thách thức – Và cách ứng phó để phát triển bền vững

Dù nhiều triển vọng thuận lợi, thị trường BĐS công nghiệp vẫn đối mặt với thách thức: chi phí đất, chi phí đầu tư tăng; chính sách ưu đãi có thể thay đổi (ví dụ: ưu đãi thuế); tính cạnh tranh ngày càng cao — đặc biệt khi không chỉ giá rẻ, mà chất lượng hạ tầng, dịch vụ, logistics, thủ tục pháp lý cũng được đặt lên hàng đầu.

Do đó, theo các chuyên gia, các chủ đầu tư và đơn vị quản lý khu công nghiệp cần thay đổi tư duy: từ “bán đất, cho thuê đất” sang “cung cấp dịch vụ toàn diện” — hạ tầng đồng bộ, kho vận, logistics, thủ tục, hỗ trợ xuất nhập khẩu, dịch vụ giá trị gia tăng — nhằm gia tăng lợi thế cạnh tranh và thu hút đầu tư chất lượng.

Bên cạnh đó, để bền vững, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư vào nâng cao chất lượng nguồn lực nhân lực, hạ tầng liên vùng, tự chủ về nguyên liệu, và đảm bảo an ninh năng lượng — nhất là với các dự án lớn như nhà máy LNG, cơ sở sản xuất quy mô lớn.

Vì sao 2026 là thời điểm “vàng” cho BĐS công nghiệp?