Last Updated on 07/07/2025 by Phong Đại
Sau khi Ninh Bình mở rộng thông qua sáp nhập, khu vực này bắt đầu đón làn sóng dịch chuyển nhà máy từ các tỉnh có chi phí sản xuất cao như Bắc Ninh và Hưng Yên. Bài viết này do chuyên gia bất động sản công nghiệp tổng hợp và phân tích cơ hội đầu tư, sự di chuyển chuỗi cung ứng cũng như lý do sâu xa đằng sau xu hướng này — minh chứng cho tiềm năng mạnh mẽ của Ninh Bình mới và Khu công nghiệp Mỹ Thuận.
1. Bối cảnh FDI và áp lực “quá tải” tại Bắc Ninh – Hưng Yên
Từ đầu năm 2024, Bắc Ninh dẫn đầu miền Bắc về thu hút vốn FDI, với hơn 3,5 tỷ USD đăng ký mới và điều chỉnh của khoảng 318 dự án. Tỉnh được mệnh danh “thủ phủ điện tử Việt Nam” do sở hữu nhiều tập đoàn lớn như Samsung, Foxconn, Canon. Tương tự, Hưng Yên cũng phát triển mạnh mẽ nhờ vị trí cửa ngõ miền Bắc, hạ tầng giao thông phát triển.
Tuy nhiên, mức độ lấp đầy cao của các KCN (81–83% ở miền Bắc) đã gây ra tình trạng “quá tải” về quỹ đất và nhân sự, đẩy giá thuê tăng cao. Điều này thúc đẩy các nhà đầu tư tìm đến các vùng lân cận đang có chiều hướng phát triển nhanh như Ninh Bình — với mặt bằng, chi phí thấp hơn nhưng vẫn tiếp cận hạ tầng tốt.
2. Bất động sản công nghiệp Ninh Bình: Cơ hội mới sau sáp nhập
2.1. Quỹ đất rộng, chi phí thấp
Sau sáp nhập với Nam Định – Hà Nam, Ninh Bình mới sở hữu diện tích rộng lớn cùng quỹ đất sạch sẵn sàng cho quy hoạch các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Chi phí thuê đất và nhân công vẫn thấp hơn đáng kể so với Bắc Ninh, tạo lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp.
2.2. Hạ tầng liên vùng khởi sắc
Các dự án hạ tầng quan trọng đang xúc tiến như đường vành đai, cao tốc ven biển, cảng biển mới kết nối trực tiếp Bắc Bộ với quốc tế — giúp logistics từ Ninh Bình trở nên linh hoạt hơn. Điều này hỗ trợ mạnh cho bất động sản công nghiệp và chuỗi cung ứng vùng .
2.3. Chính sách ưu đãi hấp dẫn
Ninh Bình sau sáp nhập đang đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian ra quyết định đầu tư, ưu đãi đất đai và miễn giảm thuế — những yếu tố quan trọng để doanh nghiệp chọn địa điểm để mở nhà máy.
3. Vì sao doanh nghiệp chọn dịch chuyển nhà máy về Ninh Bình?
• Doanh nghiệp thứ cấp hoặc các chuỗi cung ứng
Các nhà máy chuyên gia công linh kiện điện tử, điện thoại, may mặc… hiện đối mặt với áp lực chi phí tại Bắc Ninh và Hưng Yên — và xem Ninh Bình là phương án thay thế hiệu quả hơn.
• Doanh nghiệp FDI quy mô vừa và nhỏ
Không cần quỹ đất lớn, các doanh nghiệp FDI dạng gia công, chế biến có thể nhanh chóng ký hợp đồng thuê đất hoặc thuê cơ sở tại Khu công nghiệp Mỹ Thuận.
• Các đơn vị logistics và kho vận
Nhu cầu thiết lập kho trung chuyển, hub phân phối cũng tăng vọt để tận dụng lợi thế hạ tầng liên vùng và giảm chi phí vận hành.
4. Khu Công Nghiệp Mỹ Thuận – điểm đến hấp dẫn cho dịch chuyển nhà máy
🔹 Mặt bằng đa dạng — từ xưởng nhỏ đến nhà máy
Khu Công Nghiệp Mỹ Thuận cung cấp cả nền đất cho xưởng nhẹ lẫn diện tích mở rộng cho nhà máy công nghệ cao. Điều này phù hợp với nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư dịch chuyển.
🔹 Hỗ trợ pháp lý và thủ tục
Ban quản lý khu công nghiệp hỗ trợ doanh nghiệp nhanh chóng hoàn thiện thủ tục đầu tư, cấp giấy chứng nhận, cam kết đồng hành từ khâu GPMB đến giải phóng mặt bằng và đàm phán hợp tác.
🔹 Liên kết chuỗi giá trị
Khu công nghiệp gần cảng, đầu mối logistic nên dễ kết nối với các cụm phụ trợ và nhà cung ứng phụ trợ — tối ưu hóa chi phí và quy trình sản xuất.
5. Ninh Bình đón làn sóng dịch chuyển sản xuất công nghiệp
-
Một số nhà máy nhỏ đã tìm đến các khu, cụm công nghiệp vùng Ninh Bình, ký hợp đồng nhanh 5–6 tháng thay vì chờ cả năm như tại Bắc Ninh.
-
Các doanh nghiệp logistics như vận tải hàng Bắc Ninh → Ninh Bình đang mở thêm tuyến xe ghép, kho trung chuyển để kết nối giao thương hiệu quả.
6. Các yếu tố then chốt thúc đẩy dịch chuyển
| Yếu tố | Diễn giải |
|---|---|
| Chi phí đất, xây dựng, nhân công thấp | Giúp doanh nghiệp tối ưu dòng tiền vòng quay vốn |
| Hạ tầng kết nối vùng nâng cao | Hạ tầng đường biển, đường bộ, logistics đồng bộ |
| Chính sách thông thoáng, hỗ trợ cấp phép nhanh | Giảm thời gian triển khai, đảm bảo tiến độ |
| Quỹ đất dự trữ sạch | Không phải đền bù phức tạp, sẵn sàng xây dựng |
| Cam kết đồng hành từ ban quản lý | Tạo niềm tin cho doanh nghiệp FDI vừa và nhỏ |
7. Rủi ro & lưu ý cho doanh nghiệp
-
Hạ tầng một số cụm còn hạn chế: cần cải thiện thêm về cấp nước, xử lý nước thải…
-
Thiếu nhân lực kỹ thuật cao: doanh nghiệp nên đầu tư đào tạo hoặc liên kết trường nghề.
-
Cạnh tranh giữa nhà đầu tư: ngày càng nhiều khu công nghiệp vùng này thu hút đầu tư nên quỹ đất hay ưu đãi có thể bị thu hẹp trong tương lai.
8. Kết luận
Bất động sản công nghiệp, Ninh Bình mới đang trở thành “điểm đến thay thế chiến lược” sau Bắc Ninh và Hưng Yên. Với sức hút từ chính sách, hạ tầng, chi phí hợp lý và cam kết đầu tư dài hạn, vùng này hoàn toàn có thể là trung tâm mới cho các chuỗi sản xuất — đặc biệt trong kỷ nguyên dịch chuyển đầu tư khu vực.
Khu công nghiệp Mỹ Thuận có thể là lựa chọn đầu tay cho cả doanh nghiệp FDI quy mô vừa, dự án nguồn cung phụ trợ hay các đơn vị logistic. Đó là minh chứng rõ rệt cho cú huých từ hiện thực và lý do đằng sau xu hướng di chuyển nhà máy.