Last Updated on 08/11/2025 by Phong Đại
Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang trải qua một “cuộc cách mạng âm thầm”. Không còn đơn thuần là cho thuê đất hoặc nhà xưởng với hạ tầng cơ bản — mà giờ đây, khách thuê đặt tiêu chuẩn cao hơn, yêu cầu “khẩu vị” mới: xanh hơn, thông minh hơn, chuẩn quốc tế hơn. Theo phản ánh từ thị trường, các nhà phát triển khu công nghiệp (KCN) đang chuyển mình mạnh mẽ để đáp ứng phân khúc khách thuê ngày càng đòi hỏi khắt khe.
Vậy những thay đổi đó là gì, động lực nào đang thúc đẩy, và các chủ đầu tư — đặc biệt ở khu vực phía Bắc như bạn đang quan tâm — nên chuẩn bị ra sao? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết.
1. Xu hướng “khẩu vị mới” của khách thuê
1.1. Từ “nhà xưởng, đất thuê” sang “giải pháp toàn diện”
Trước đây, khách thuê trong KCN chủ yếu quan tâm đến các tiêu chí như diện tích đất, vị trí giao thông, giá thuê. Nay trọng tâm đã dịch chuyển tới:
-
Hạ tầng xanh, hệ thống tiện ích, logistics nội khu.
-
Tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) và khả năng tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu.
-
Nhà xưởng xây sẵn (Built-to-Suit hoặc Ready-Built) hơn là tự xây trên đất trống. Ví dụ: hơn 54% dự án sản xuất FDI mới chọn thuê nhà xưởng thay vì thuê đất để xây dựng.
1.2. Yêu cầu về “sinh thái – thông minh – giá trị gia tăng”
Theo bài viết, khách thuê ngày càng quan tâm đến yếu tố sinh thái — không chỉ “xanh là tốt” mà phải sinh thái thực sự, môi trường làm việc tốt, tái sử dụng nguồn lực, “đầu ra của doanh nghiệp A là đầu vào của doanh nghiệp B” trong khu công nghiệp.
Bên cạnh đó, “khu công nghiệp thông minh” (Smart Industrial Park) với quản lý vận hành số hoá, giám sát môi trường, logistic tốc độ cao cũng đang trở thành tiêu chí lọc khách thuê chất lượng.
1.3. Khách thuê sẵn sàng chấp nhận chi phí cao hơn – nếu giá trị rõ ràng
Đáng chú ý, nhiều khách thuê là doanh nghiệp nội địa đã “khẩu vị” khác: họ sẵn sàng trả giá cao hơn để được hưởng tiêu chuẩn tốt hơn. Ví dụ: đại diện SLP cho biết, khách thuê trong nước tại Việt Nam giờ đây đặt yêu cầu nâng cao tiêu chuẩn sử dụng, vận hành.
2. Động lực thúc đẩy sự chuyển đổi của KCN
2.1. Xu hướng dịch chuyển sản xuất và FDI chất lượng cao
Việt Nam đang trở thành lựa chọn chiến lược cho chuỗi cung ứng khu vực và toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp đặt tiêu chí xuất xứ, phát thải, truy xuất nguồn gốc – buộc KCN phải nâng cấp hạ tầng và tiêu chuẩn.
2.2. Áp lực môi trường, chính sách và ESG
Các nhà đầu tư quốc tế áp dụng tiêu chuẩn “Net Zero”, tiêu chí môi trường sản xuất khắt khe hơn. KCN truyền thống nếu không nâng cấp sẽ bị loại khỏi danh sách địa điểm đầu tư ưu tiên.
2.3. Cạnh tranh và phân hóa thị trường KCN
Thị trường KCN không còn chỉ cạnh tranh về “giá thuê thấp” mà là “giá trị cho thuê cao”. KCN nào đáp ứng tốt nhu cầu mới sẽ thu hút khách thuê nhanh, giá thuê tốt và tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, những khu vực chậm thích ứng có thể bị bỏ lại.
3. Chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang mô hình mới – Những điều cần làm
3.1. Nâng cấp: từ “cho thuê mặt bằng” sang “hệ sinh thái sản xuất”
Khu công nghiệp phải không chỉ bàn giao đất hay nhà xưởng mà còn là nơi có logistic nội khu, kết nối chuỗi cung ứng, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp (3PL, nhân lực, pháp lý).
Ví dụ: Prodezi Long An đã chuyển hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái, với tiêu chuẩn xanh và kinh tế tuần hoàn.
3.2. Hạ tầng xanh và thông minh là bắt buộc
-
Lắp đặt điện mặt trời, tái sử dụng nước, quản lý môi trường thông minh.
-
Áp dụng công nghệ thông minh: giám sát, an ninh, giao thông nội bộ. Ví dụ ở ROX iPark – Quang Minh, Hà Nội.
3.3. Tối ưu thời gian, linh hoạt sản phẩm
Nhà xưởng xây sẵn (RBF) giúp khách thuê triển khai nhanh hơn. KCN cần chuẩn bị quỹ đất sạch, hạ tầng sẵn và dịch vụ hỗ trợ.
3.4. Tổ chức lại sản phẩm và dịch vụ trong khu công nghiệp
-
Đa dạng diện tích đất và nhà xưởng, phân khúc từ SME đến FDI lớn.
-
Cung cấp dịch vụ hỗ trợ: xin phép đầu tư, logistics, đào tạo nhân lực.
-
Tạo môi trường kết nối giữa các doanh nghiệp trong KCN để hình thành chuỗi sản xuất.
4. Những thách thức trong quá trình chuyển đổi
4.1. Chi phí đầu tư cao hơn
Việc đầu tư hạ tầng xanh, thông minh sẽ khiến chi phí tăng. Ví dụ: một KCN sinh thái của KN Holdings được thiết kế theo chuẩn xanh ở mức chi phí tăng khoảng hơn 10% so với khu công nghiệp thông thường.
4.2. Hạ tầng và kết nối logistics vẫn là rào cản
Một số khu vực vẫn còn hạn chế về kết nối cảng biển, đường bộ, quy hoạch động lực – nếu không khắc phục được sẽ gây khó khăn cho KCN chuyển sang mô hình mới.
4.3. Yêu cầu pháp lý và tuân thủ mới
Chuỗi cung ứng toàn cầu đặt ra các tiêu chí mới: truy xuất nguồn gốc, phát thải, CBAM (Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon) của EU… Do đó KCN và khách thuê phải đáp ứng mới có thể hợp tác quốc tế.
4.4. Nguồn nhân lực và vận hành chuyên nghiệp
KCN hiện đại đòi hỏi đội ngũ vận hành, quản lý hạ tầng, giám sát môi trường… Điều này là thách thức với khu công nghiệp kiểu truyền thống.
5. Cơ hội nổi bật và nơi nên theo dõi
5.1. Cơ hội cho chủ đầu tư, nhà phát triển khu công nghiệp
-
Chủ đầu tư đi trước, chuẩn bị quỹ đất sạch, hạ tầng xanh và thông minh sẽ có điểm cộng lớn khi khách thuê cao cấp tìm đến.
-
Giá thuê sẽ được “thưởng” đối với khu công nghiệp đáp ứng tốt tiêu chuẩn mới — dẫn tới lợi nhuận dài hạn tốt hơn.
-
Quỹ đất tại các vùng phía Bắc, giao thông tốt, có khả năng kết nối với miền Bắc/Trung sẽ được hưởng lợi lớn từ xu hướng dịch chuyển sản xuất.
5.2. Cơ hội cho doanh nghiệp thuê xưởng/nhà kho
-
Doanh nghiệp nên cân nhắc mô hình khu công nghiệp mới — vì nếu vào KCN chuẩn xanh, thông minh, sẽ thuận lợi hơn khi tham gia chuỗi cung ứng cao cấp, xuất khẩu vào thị trường Mỹ, EU, Nhật.
-
Việc thuê sớm tại KCN đã chuyển đổi sẽ giúp doanh nghiệp có lợi thế về vị trí, chi phí logisitics và uy tín sản xuất.
5.3. Khu vực đáng theo dõi
Khu vực phía Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Nam Định…) đang có nhiều KCN chuẩn bị chuyển đổi hoặc mở rộng theo xu hướng mới. Đây là vùng mà nếu bạn quan tâm — việc lựa chọn sớm sẽ mang lợi thế.