Last Updated on 22/09/2025 by Phong Đại
1. Tình hình dòng vốn FDI vào sản xuất
Trong 6 tháng đầu năm 2025, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào lĩnh vực sản xuất tại Việt Nam gần 12 tỷ USD, tăng khoảng 32% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ vốn đầu tư vào sản xuất chiếm hơn 56% tổng vốn đăng ký FDI, đạt mức cao nhất kể từ năm 2009. Đây không chỉ là con số đáng chú ý mà còn là dấu hiệu rõ ràng về xu hướng đầu tư đang chuyển dịch mạnh mẽ trong khu vực.
2. Yếu tố thúc đẩy
Nhiều nguyên nhân toàn cầu đang dẫn dắt làn sóng FDI vào sản xuất tại Việt Nam:
-
Chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng (thường được gọi là “Trung Quốc + 1”): các tập đoàn muốn giảm phụ thuộc vào một thị trường lớn, đặc biệt khi có căng thẳng thương mại, thuế quan giữa các quốc gia.
-
Các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam tham gia như RCEP, CPTPP, EVFTA giúp mở rộng khả năng tiếp cận thị trường xuất khẩu và tăng tính cạnh tranh.
-
Vị trí chiến lược, chi phí lao động cạnh tranh và kết nối tốt với chuỗi cung ứng trong khu vực.
-
Xu hướng FDI xanh và công nghệ cao: các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các dự án thân thiện môi trường, sử dụng công nghệ hiện đại. Ví dụ như nhà máy xanh của Lego hay các dự án liên quan đến đóng gói chip.
3. Tác động đến bất động sản công nghiệp
Sự gia tăng của dòng FDI sản xuất đang mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp:
-
Nhu cầu lớn về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (Ready-built Factories, RBF) và phát triển theo đơn đặt hàng (Build-to-Suit, BTS) ngày càng tăng.
-
Ưu tiên đối với cơ sở hạ tầng tiên tiến: điện ổn định, năng lượng tái tạo, chứng chỉ xanh như LEED/EDGE, môi trường công nghiệp thân thiện được đánh giá cao hơn.
-
Vị trí kết nối tốt gần cảng biển, đường cao tốc, cảng cạn… là yếu tố quan trọng được nhà đầu tư quan tâm.
-
Tỷ lệ lấp đầy cao cho các nhà xưởng sẵn sàng đi vào hoạt động (RBF), so với đất xây mới, do rút ngắn thời gian hoàn thiện và giảm chi phí đầu tư ban đầu.
4. Thách thức cần vượt qua
Tuy có nhiều tiềm năng, nhưng thị trường bất động sản công nghiệp cũng đối mặt với không ít rào cản:
-
Hạ tầng chưa đồng bộ, đặc biệt là hệ thống giao thông, cảng, mạng lưới cảng cạn, logistics.
-
Quy trình cấp phép, chính sách đất đai, thủ tục hành chính đôi khi còn chồng chéo, không minh bạch, ảnh hưởng đến tốc độ triển khai dự án.
-
Nguồn cung điện xanh, năng lượng tái tạo, cơ chế như DPPA (Direct Power Purchase Agreement) vẫn chưa phổ biến ở nhiều nơi.
-
Nguồn nhân lực chuyên sâu, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao, sản xuất điện tử và chuỗi giá trị có yêu cầu kỹ thuật cao.
5. Giải pháp đề xuất
Để tận dụng tối đa làn sóng FDI và đưa bất động sản công nghiệp phát triển bền vững, những hành động sau đây là cần thiết:
| Giải pháp | Nội dung chính |
|---|---|
| Chính sách & quy định | Rút gọn thủ tục, minh bạch giá đất, tạo cơ chế ưu đãi phù hợp đặc biệt khi có quy định toàn cầu về thuế tối thiểu. |
| Hạ tầng & kết nối | Đẩy nhanh xây dựng đường cao tốc, cảng biển, cảng cạn, kho vận hiện đại để kết nối khu công nghiệp với các chuỗi cung ứng quốc tế. |
| Năng lượng & tiêu chuẩn xanh | Khuyến khích dùng năng lượng tái tạo, áp dụng tiêu chuẩn công trình xanh, tạo môi trường đầu tư bền vững. |
| Nhà xưởng xây sẵn & theo yêu cầu (RBF/BTS) | Phát triển các khu công nghiệp có nhà xưởng sẵn sàng, đồng thời đáp ứng linh hoạt nhu cầu riêng từng doanh nghiệp. |
| Phát triển nguồn nhân lực | Đào tạo kỹ thuật chuyên sâu, hợp tác với các ngành công nghiệp cao, nâng cao năng lực cạnh tranh. |
6. Kết luận
Làn sóng dịch chuyển FDI vào Việt Nam đang mở ra nhiều cơ hội lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp — không chỉ về tăng trưởng dòng vốn, mà còn về chất lượng công trình, tiêu chuẩn môi trường, năng lực kết nối chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, để nắm bắt cơ hội này, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện các chính sách, hạ tầng và nguồn lực con người để đảm bảo tính bền vững và cạnh tranh trong dài hạn.